കെട്ടിടം ഒഴിപ്പിക്കൽ (Tenant Eviction) — കേരള കെട്ടിട വാടക നിയന്ത്രണ നിയമം 1965 പ്രകാരം Rent Control Court-ൽ എങ്ങനെ അപേക്ഷിക്കാം (2026)
കേരളത്തിൽ ഒരു കെട്ടിടത്തിലെ വാടകക്കാരനെ ഒഴിപ്പിക്കണമെങ്കിൽ കെട്ടിടയുടമ കേരള കെട്ടിട വാടക നിയന്ത്രണ നിയമം, 1965-ലെ Section 11 പ്രകാരം അതത് പ്രദേശത്തെ Rent Control Court-ൽ ഒരു Rent Control Petition (RCP) ഫയൽ ചെയ്യണം — സ്വന്തം കൈയൂക്ക് ഉപയോഗിച്ചോ പോലീസിനെ വിളിച്ചോ ഒരു വാടകക്കാരനെയും നിയമപരമായി ഇറക്കിവിടാൻ കഴിയില്ല. വാടക കുടിശ്ശിക, കെട്ടിടയുടമയുടെ യഥാർത്ഥ (bona fide) ആവശ്യം, ഉപവാടക (subletting), പുനർനിർമ്മാണം തുടങ്ങിയ നിയമം അനുവദിക്കുന്ന കാരണങ്ങളിൽ ഒന്ന് തെളിയിച്ചാൽ മാത്രമേ Rent Control Court ഒഴിപ്പിക്കൽ ഉത്തരവ് നൽകൂ.
വാടക ഒഴിപ്പിക്കൽ ഒരു സിവിൽ നടപടിയാണ്: പോലീസ് സ്റ്റേഷനിലോ റെവന്യൂ ഓഫീസിലോ അല്ല, Rent Control Court-ൽ (മിക്ക ജില്ലകളിലും ഇത് ഒരു നിശ്ചിത Munsiff Court ആണ്) മാത്രമേ ഒഴിപ്പിക്കൽ ഉത്തരവ് നേടാൻ കഴിയൂ.
ഈ ഗൈഡ് കെട്ടിടയുടമകൾക്കും വാടകക്കാർക്കും വേണ്ടിയാണ് — ഏതൊക്കെ കാരണങ്ങളിൽ ഒഴിപ്പിക്കാം, നടപടിക്രമം, ചെലവ്, സമയം, രേഖകൾ, വാടകക്കാരന് ലഭിക്കുന്ന സംരക്ഷണം, അപ്പീൽ എന്നിവ വിശദമായി താഴെ.
ഏത് കെട്ടിടങ്ങൾക്ക് ഈ നിയമം ബാധകം?
കേരള കെട്ടിട വാടക നിയന്ത്രണ നിയമം 1965 (Act 2 of 1965) വാടകയ്ക്ക് നൽകിയ കെട്ടിടങ്ങൾക്ക് — വീട്, കട, ഗോഡൗൺ, ഓഫീസ് തുടങ്ങിയവയ്ക്ക് — ബാധകമാണ്. ഒഴിഞ്ഞ ഭൂമി (vacant land) മാത്രമായി ഈ നിയമത്തിന്റെ പരിധിയിൽ വരില്ല. സർക്കാർ വിജ്ഞാപനം ചെയ്ത നഗര/പ്രദേശങ്ങളിലാണ് ഈ നിയമം പ്രധാനമായും പ്രവർത്തിക്കുന്നത്.
Bona fide need (യഥാർത്ഥ ആവശ്യം) എന്നാൽ, കെട്ടിടയുടമയ്ക്ക് കെട്ടിടം സ്വന്തം ഉപയോഗത്തിനോ തന്നെ ആശ്രയിക്കുന്ന കുടുംബാംഗത്തിന്റെ ഉപയോഗത്തിനോ ശരിക്കും ആവശ്യമുള്ള അവസ്ഥയാണ് — വെറും ആഗ്രഹമോ വാടകക്കാരനെ ഒഴിവാക്കാനുള്ള ഉപായമോ അല്ല. സുപ്രീം കോടതി (Kizhakkayil Suhara v. Manhantavida Aboobacker) വ്യക്തമാക്കിയത്, കെട്ടിടയുടമയുടെ മാത്രമല്ല, ആർക്കുവേണ്ടിയാണോ ഒഴിപ്പിക്കൽ ആവശ്യപ്പെടുന്നത് ആ ആശ്രിതരുടെ ആവശ്യവും യഥാർത്ഥമാണെന്ന് തെളിയിക്കണം എന്നാണ്.
ഒഴിപ്പിക്കാനുള്ള കാരണങ്ങൾ — Section 11
Section 11 പ്രകാരം താഴെപ്പറയുന്ന കാരണങ്ങളിൽ ഒന്ന് തെളിയിച്ചാൽ മാത്രമേ Rent Control Court ഒഴിപ്പിക്കൽ അനുവദിക്കൂ:
| വകുപ്പ് (Section) | കാരണം |
|---|---|
| 11(2) | വാടക കുടിശ്ശിക (arrears of rent) |
| 11(3) | കെട്ടിടയുടമയുടെ / ആശ്രിതരുടെ യഥാർത്ഥ (bona fide) സ്വന്തം ആവശ്യം |
| 11(4)(i) | ഉടമയുടെ സമ്മതമില്ലാതെ ഉപവാടക (subletting) / കൈമാറ്റം |
| 11(4)(iii) | കെട്ടിടത്തിന് കേടുപാട് (waste) വരുത്തൽ |
| 11(4)(v) | ന്യായമായ കാരണമില്ലാതെ 6 മാസത്തിലധികം കെട്ടിടം ഒഴിഞ്ഞുകിടക്കൽ |
| 11(8) | ഭാഗികമായി താമസിക്കുന്ന ഉടമയ്ക്ക് കൂടുതൽ സ്ഥലം (additional accommodation) ആവശ്യം |
1. വാടക കുടിശ്ശിക — Section 11(2)
വാടക കുടിശ്ശികയുടെ പേരിൽ ഒഴിപ്പിക്കാൻ ആദ്യം കെട്ടിടയുടമ വാടകക്കാരന് 15 ദിവസത്തെ നോട്ടീസ് നൽകി കുടിശ്ശിക അടയ്ക്കാൻ ആവശ്യപ്പെടണം [Section 11(2)(b)]. ഇത് നൽകാതെ RCP സ്വീകാര്യമല്ല. ഒരു നല്ല demand notice തയ്യാറാക്കുന്ന അതേ കൃത്യതയാണ് ഇവിടെയും വേണ്ടത് — ഇത് സംബന്ധിച്ച് ഞങ്ങളുടെ Section 138 ചെക്ക് ബൗൺസ് demand notice എങ്ങനെ അയക്കാം എന്ന ഗൈഡിലെ notice-drafting തത്വങ്ങൾ പ്രയോജനപ്പെടും.
പ്രധാനം: കുടിശ്ശികയുടെ പേരിലുള്ള ഒഴിപ്പിക്കൽ ഉത്തരവ് ഒരു നിബന്ധനാ ഉത്തരവാണ് (conditional order) — Section 11(2)(c) പ്രകാരം കോടതി അനുവദിക്കുന്ന സമയത്തിനുള്ളിൽ വാടകക്കാരൻ കുടിശ്ശികയും പലിശയും കോടതി ചെലവും അടച്ചാൽ ഒഴിപ്പിക്കൽ ഒഴിവാക്കാം.
2. കെട്ടിടയുടമയുടെ യഥാർത്ഥ ആവശ്യം — Section 11(3)
കെട്ടിടയുടമയ്ക്കോ അദ്ദേഹത്തെ ആശ്രയിക്കുന്ന കുടുംബാംഗത്തിനോ കെട്ടിടം സ്വന്തം ഉപയോഗത്തിന് യഥാർത്ഥത്തിൽ ആവശ്യമുണ്ടെങ്കിൽ ഒഴിപ്പിക്കൽ തേടാം. എന്നാൽ രണ്ട് പ്രധാന നിബന്ധനകൾ (provisos) ഉണ്ട്:
- First proviso: അതേ നഗരത്തിൽ/പ്രദേശത്ത് ഉടമയുടെ കൈവശം സ്വന്തമായി മറ്റൊരു കെട്ടിടം ഉണ്ടെങ്കിൽ, സാധാരണയായി ഒഴിപ്പിക്കൽ അനുവദിക്കില്ല.
- Second proviso: വാടകക്കാരൻ പ്രധാനമായും ആ കെട്ടിടത്തിലെ കച്ചവടത്തിന്റെ വരുമാനത്തെ ആശ്രയിക്കുന്നുവെങ്കിലും, പ്രദേശത്ത് അയാൾക്ക് കച്ചവടം നടത്താൻ അനുയോജ്യമായ മറ്റൊരു കെട്ടിടം ലഭ്യമല്ലെങ്കിലും, ഒഴിപ്പിക്കൽ നിഷേധിക്കാം.
3. ഉപവാടക, കേടുപാട്, പുനർനിർമ്മാണം — Section 11(4)
ഉടമയുടെ എഴുതിയ സമ്മതമില്ലാതെ കെട്ടിടം മറ്റൊരാൾക്ക് ഉപവാടകയ്ക്ക് നൽകൽ [11(4)(i)], കെട്ടിടത്തിന്റെ മൂല്യം കുറയ്ക്കുന്ന കേടുപാട് വരുത്തൽ [11(4)(iii)], ന്യായമായ കാരണമില്ലാതെ 6 മാസത്തിലധികം ഒഴിഞ്ഞുകിടക്കൽ [11(4)(v)] — ഇവയെല്ലാം വ്യത്യസ്ത ഒഴിപ്പിക്കൽ കാരണങ്ങളാണ്.
നടപടിക്രമം — RCP എങ്ങനെ ഫയൽ ചെയ്യാം (Step-by-Step)
- നോട്ടീസ്: കുടിശ്ശികയാണെങ്കിൽ 15 ദിവസത്തെ demand notice; മറ്റ് കാരണങ്ങളിലും registered notice നൽകുന്നത് നല്ലതാണ്.
- Rent Control Petition തയ്യാറാക്കൽ: Section 11-ലെ ഏത് കാരണമാണെന്ന് വ്യക്തമായി പറഞ്ഞ്, വാടക കരാർ, കുടിശ്ശിക വിവരം, ആവശ്യത്തിന്റെ വിശദാംശം എന്നിവ ഉൾപ്പെടുത്തി petition തയ്യാറാക്കുക.
- ഫയലിംഗ്: അധികാരപരിധിയുള്ള Rent Control Court-ൽ (നിശ്ചിത Munsiff Court) court fee അടച്ച് ഫയൽ ചെയ്യുക.
- സമൻസ്: കോടതി വാടകക്കാരന് സമൻസ് അയക്കും; വാടകക്കാരൻ counter-statement സമർപ്പിക്കും.
- തെളിവും വാദവും: ഇരു കക്ഷികളും രേഖകളും സാക്ഷികളും ഹാജരാക്കി, cross-examination-ന് ശേഷം കോടതി ഉത്തരവ് പുറപ്പെടുവിക്കും.
- എക്സിക്യൂഷൻ: ഒഴിപ്പിക്കൽ ഉത്തരവ് നടപ്പാക്കാൻ, വാടകക്കാരൻ സ്വമേധയാ ഇറങ്ങിയില്ലെങ്കിൽ, execution petition വഴി കോടതി വഴി കൈവശം ലഭ്യമാക്കാം.
എത്ര ചെലവ് വരും?
Rent Control Petition-ന് കേരള കോർട്ട് ഫീസ് & സ്യൂട്ട്സ് വാല്യുവേഷൻ ആക്ട്, 1959 പ്രകാരമുള്ള നിശ്ചിത (fixed) court fee ആണ് ബാധകം — സ്വത്തിന്റെ മൂല്യത്തിന് ആനുപാതികമല്ല. കൃത്യമായ തുക അതത് Rent Control Court-ൽ ഉറപ്പുവരുത്തുക. ഇതിന് പുറമേ വക്കീൽ ഫീസ്, notice/registered post ചെലവ്, രേഖകളുടെ പകർപ്പ് എന്നിവ വരും. കുടിശ്ശിക കേസുകളിൽ പലിശയും കോടതി ചെലവും വാടകക്കാരനിൽ നിന്ന് ഈടാക്കാൻ കോടതിക്ക് ഉത്തരവിടാം.
എത്ര സമയം എടുക്കും?
സ്ഥിരം കോൺടെസ്റ്റ് ചെയ്യപ്പെടുന്ന ഒഴിപ്പിക്കൽ കേസുകൾ Rent Control Court-ൽ (ട്രയൽ ഘട്ടം) സാധാരണയായി 1 മുതൽ 3 വർഷം വരെ എടുക്കാറുണ്ട്; അപ്പീൽ, റിവിഷൻ ഘട്ടങ്ങൾ കൂടിയാൽ ഇത് നീളാം. കുടിശ്ശിക കേസുകളിൽ വാടകക്കാരൻ കുടിശ്ശിക അടച്ചാൽ കേസ് വേഗം തീരും.
എന്തൊക്കെ രേഖകൾ വേണം?
- വാടക കരാർ (rent agreement / lease deed) അല്ലെങ്കിൽ വാടക ബന്ധം തെളിയിക്കുന്ന രേഖകൾ
- കെട്ടിടത്തിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശ രേഖ (title deed / tax receipt)
- കുടിശ്ശിക കാണിക്കുന്ന വാടക രസീത് / കണക്ക്
- അയച്ച demand notice-ന്റെ പകർപ്പും postal acknowledgement-ഉം
- bona fide ആവശ്യം തെളിയിക്കുന്ന രേഖകൾ (ഉദാ. കുടുംബാംഗത്തിന്റെ ആവശ്യം, മറ്റ് കെട്ടിടം ഇല്ലെന്ന തെളിവ്)
വാടകക്കാരന്റെ സംരക്ഷണം
- കുടിശ്ശിക അടച്ചാൽ ഒഴിവാക്കാം: Section 11(2)(c) പ്രകാരം കോടതി അനുവദിക്കുന്ന സമയത്ത് കുടിശ്ശിക അടച്ചാൽ ഒഴിപ്പിക്കൽ ഒഴിവാക്കാം.
- Section 12 — വാടക കെട്ടിവയ്ക്കൽ: ഒഴിപ്പിക്കൽ അപേക്ഷ വന്നാൽ, സമ്മതിക്കുന്ന കുടിശ്ശികയും തുടർന്നുള്ള വാടകയും അടയ്ക്കുകയോ കോടതിയിൽ കെട്ടിവയ്ക്കുകയോ ചെയ്യാതെ വാടകക്കാരന് കേസ് കോൺടെസ്റ്റ് ചെയ്യാൻ കഴിയില്ല.
- നിയമവിരുദ്ധ ഒഴിപ്പിക്കലിനെതിരെ injunction: ഉടമ കോടതി ഉത്തരവില്ലാതെ ബലം പ്രയോഗിച്ച് ഒഴിപ്പിക്കാൻ ശ്രമിച്ചാൽ, വാടകക്കാരന് സിവിൽ കോടതിയിൽ injunction തേടാം.
അപ്പീലും റിവിഷനും
Rent Control Court-ന്റെ ഉത്തരവിൽ അതൃപ്തിയുള്ള കക്ഷിക്ക് Section 18 പ്രകാരം 30 ദിവസത്തിനുള്ളിൽ (certified copy ലഭിക്കാൻ എടുത്ത സമയം ഒഴിവാക്കി) Appellate Authority-ക്ക് (Subordinate Judge / District Judge — വിജ്ഞാപനം അനുസരിച്ച്) അപ്പീൽ നൽകാം. അതിനുശേഷം, Section 20 പ്രകാരം — Appellate Authority ഒരു Subordinate Judge ആണെങ്കിൽ District Court-ലേക്കും, അല്ലാത്ത കേസുകളിൽ High Court-ലേക്കും — റിവിഷൻ ഹർജി നൽകാം.
വക്കീലിനെ എപ്പോൾ സമീപിക്കണം?
15 ദിവസത്തെ notice അയക്കുന്നത് സ്വയം ചെയ്യാമെങ്കിലും, RCP ഡ്രാഫ്റ്റിംഗ്, bona fide ആവശ്യം തെളിയിക്കൽ, cross-examination, provisos കൈകാര്യം ചെയ്യൽ എന്നിവയ്ക്ക് ഒരു അഭിഭാഷകന്റെ സഹായം ശക്തമായി ശുപാർശ ചെയ്യുന്നു — കാരണം ഒരു ചെറിയ വീഴ്ചയിൽ (ഉദാ. തെറ്റായ വകുപ്പ്, notice defect) കേസ് തള്ളിപ്പോകാം. കേരളത്തിലെ മറ്റ് സ്വത്ത്-സംബന്ധമായ തർക്കങ്ങൾ — ഉദാഹരണത്തിന് കേരളത്തിലെ സ്വത്ത് വിഭജന കേസ് (partition suit), K-RERA-യിൽ ബിൽഡർ കാലതാമസ പരാതി — സംബന്ധിച്ചും ഈ ലൈബ്രറിയിൽ വിശദമായ ഗൈഡുകൾ ഉണ്ട്. bona fide need എന്ന ആശയം മറ്റ് സംസ്ഥാനങ്ങളിലും എങ്ങനെ പ്രവർത്തിക്കുന്നു എന്നറിയാൻ Delhi Rent Control Act, Section 25B ഒഴിപ്പിക്കൽ ഗൈഡ് കാണുക.
Urava എങ്ങനെ സഹായിക്കുന്നു
വാടക ഒഴിപ്പിക്കൽ പോലുള്ള ഒരു കേസിൽ, Section 11-ന്റെ ശരിയായ ഉപവകുപ്പ്, ബാധകമായ Kerala High Court / Supreme Court വിധിന്യായങ്ങൾ, notice-ന്റെ കൃത്യമായ ഭാഷ എന്നിവ കണ്ടെത്തുന്നത് സമയമെടുക്കുന്ന ജോലിയാണ്. Urava നിങ്ങളുടെ ചോദ്യത്തിൽ നിന്ന് (അല്ലെങ്കിൽ സ്കാൻ ചെയ്ത മലയാളം/ഹിന്ദി രേഖയിൽ നിന്ന്) ~10 മിനിറ്റിനുള്ളിൽ citation സഹിതമുള്ള, കോടതിക്ക് സമർപ്പിക്കാവുന്ന ഒരു legal research memo (PDF) തയ്യാറാക്കുന്നു — WhatsApp വഴി തന്നെ. ഓരോ വിധിന്യായവും യഥാർത്ഥ ഉറവിടത്തിൽ നിന്ന് പരിശോധിച്ചതാണ്, ഊഹിച്ചെടുത്തതല്ല. സൗജന്യമായി 3 research ചെയ്യാൻ urava.app-ൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുക.
ഒഴിവാക്കേണ്ട സാധാരണ തെറ്റുകൾ
- തെറ്റായ വകുപ്പ്: ഏത് കാരണത്തിലാണ് ഒഴിപ്പിക്കുന്നത് എന്നതിന് അനുസരിച്ച് Section 11-ന്റെ ശരിയായ ഉപവകുപ്പ് ചൂണ്ടിക്കാട്ടണം. ഒന്നിലധികം കാരണങ്ങളുണ്ടെങ്കിൽ എല്ലാം petition-ൽ ഉൾപ്പെടുത്തുന്നതാണ് സുരക്ഷിതം.
- Notice defect: കുടിശ്ശിക കേസിൽ 15-ദിവസ demand notice ഇല്ലാതെയോ, തെറ്റായ വിലാസത്തിലോ അയച്ചാൽ കേസ് ആദ്യഘട്ടത്തിൽ തന്നെ ദുർബലമാകും. Registered post + acknowledgement സൂക്ഷിക്കുക.
- bona fide തെളിവില്ലായ്മ: സ്വന്തം ആവശ്യം എന്ന് വെറുതെ പറഞ്ഞാൽ പോരാ — ആ ആവശ്യം യഥാർത്ഥമാണെന്നും (ഉദാ. കുടുംബാംഗത്തിന് കട തുടങ്ങാൻ, മറ്റ് കെട്ടിടം കൈവശമില്ല) വ്യക്തമായ തെളിവുകൾ വേണം. കോടതി provisos കർശനമായി പരിശോധിക്കും.
- വാടക രസീത് സൂക്ഷിക്കാതിരിക്കൽ: വാടക ബന്ധവും കുടിശ്ശികയും തെളിയിക്കാൻ കൃത്യമായ കണക്കും രസീതും അനിവാര്യമാണ്.
ഓർക്കുക: ഒരു ഒഴിപ്പിക്കൽ ഉത്തരവ് ലഭിച്ചാലും, വാടകക്കാരൻ സ്വമേധയാ ഇറങ്ങിയില്ലെങ്കിൽ, കോടതി വഴി execution നടപടിയിലൂടെ മാത്രമേ കൈവശം ലഭ്യമാക്കാവൂ — സ്വയം ബലം പ്രയോഗിക്കരുത്.
Frequently Asked Questions
കേരളത്തിൽ വാടകക്കാരനെ പോലീസിനെ വിളിച്ച് ഇറക്കിവിടാൻ കഴിയുമോ?
ഇല്ല. വാടക തർക്കം ഒരു സിവിൽ വിഷയമാണ്, പോലീസിന് ഇതിൽ ഇടപെടാൻ കഴിയില്ല (ക്രമസമാധാന പ്രശ്നമില്ലെങ്കിൽ). നിയമപരമായി ഒഴിപ്പിക്കണമെങ്കിൽ കേരള കെട്ടിട വാടക നിയന്ത്രണ നിയമം 1965-ലെ Section 11 പ്രകാരം Rent Control Court-ൽ RCP ഫയൽ ചെയ്ത് ഉത്തരവ് നേടണം.
വാടക കുടിശ്ശികയ്ക്ക് എത്ര ദിവസത്തെ നോട്ടീസ് വേണം?
Section 11(2)(b) പ്രകാരം കുടിശ്ശിക അടയ്ക്കാൻ ആവശ്യപ്പെട്ട് 15 ദിവസത്തെ നോട്ടീസ് നൽകണം. ഈ നോട്ടീസ് നൽകാതെ കുടിശ്ശികയുടെ പേരിലുള്ള ഒഴിപ്പിക്കൽ അപേക്ഷ സ്വീകാര്യമല്ല. നോട്ടീസിന് ശേഷവും അടച്ചില്ലെങ്കിൽ RCP ഫയൽ ചെയ്യാം.
വാടകക്കാരന് ഒഴിപ്പിക്കൽ ഒഴിവാക്കാൻ എന്ത് ചെയ്യാം?
കുടിശ്ശിക കേസുകളിൽ, Section 11(2)(c) പ്രകാരം കോടതി അനുവദിക്കുന്ന സമയത്തിനുള്ളിൽ കുടിശ്ശികയും പലിശയും കോടതി ചെലവും അടച്ചാൽ ഒഴിപ്പിക്കൽ ഒഴിവാക്കാം. കൂടാതെ Section 12 പ്രകാരം സമ്മതിക്കുന്ന വാടക കോടതിയിൽ കെട്ടിവയ്ക്കണം.
ഒഴിപ്പിക്കൽ ഉത്തരവിനെതിരെ അപ്പീൽ നൽകാമോ?
അതെ. Rent Control Court ഉത്തരവിനെതിരെ Section 18 പ്രകാരം 30 ദിവസത്തിനുള്ളിൽ Appellate Authority-ക്ക് അപ്പീൽ നൽകാം. അതിനുശേഷം Section 20 പ്രകാരം District Court-ലേക്കോ High Court-ലേക്കോ റിവിഷൻ ഹർജി നൽകാം.
Rent Control Court ഏതാണ്?
മിക്ക ജില്ലകളിലും ഒരു നിശ്ചിത Munsiff Court-നെയാണ് സർക്കാർ Rent Control Court ആയി വിജ്ഞാപനം ചെയ്തിട്ടുള്ളത്. നിങ്ങളുടെ കെട്ടിടം സ്ഥിതി ചെയ്യുന്ന പ്രദേശത്തിന്റെ അധികാരപരിധിയുള്ള Rent Control Court-ൽ ആണ് RCP ഫയൽ ചെയ്യേണ്ടത്.